Pernah dengar istilah NJOP tapi bingung apa artinya? Atau sudah punya SPPT tapi tidak tahu cara bacanya? Tenang—Anda tidak sendiri! Banyak pemilik properti di Indonesia yang masih asing dengan NJOP, padahal angka ini sangat penting karena menentukan berapa besar PBB yang harus Anda bayar setiap tahun.

Di artikel ini, kita akan kupas tuntas apa itu NJOP, bagaimana cara melihatnya di SPPT, kenapa NJOP bisa berbeda-beda antar daerah, dan apa yang harus dilakukan jika Anda merasa NJOP properti Anda terlalu tinggi.

Langsung cek PBB Anda: Kalkulator PBB Online - Masukkan NJOP dari SPPT, langsung tahu berapa pajak yang harus dibayar.

Apa Itu NJOP?

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak—yaitu nilai properti (tanah + bangunan) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebagai dasar perhitungan pajak properti (PBB dan BPHTB).

Definisi Resmi NJOP

Menurut UU No. 28 Tahun 2009, NJOP adalah:

"Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti."

Sederhananya:
NJOP adalah taksiran harga properti menurut pemerintah, yang digunakan untuk menghitung pajak—bukan harga jual riil di pasaran.

NJOP vs Harga Pasar: Apa Bedanya?

Banyak yang mengira NJOP sama dengan harga pasar. Padahal sangat berbeda!

Contoh Nyata: Rumah di Jakarta Selatan

• NJOP: Rp 2.000.000.000 (Rp 2 miliar)
• Harga Pasar: Rp 4.500.000.000 (Rp 4,5 miliar)
• Selisih: Harga pasar 2,25x lipat dari NJOP

Kenapa NJOP lebih rendah?
Karena pemerintah menetapkan NJOP secara konservatif untuk tidak memberatkan wajib pajak. Jika NJOP sama dengan harga pasar, PBB yang harus dibayar bisa sangat tinggi.

Cara Melihat NJOP di SPPT Anda

SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) adalah dokumen resmi yang diterbitkan setiap tahun oleh pemerintah daerah, berisi rincian PBB yang harus Anda bayar.

Langkah-Langkah Membaca NJOP di SPPT

1. Cari Bagian "Objek Pajak"

Di SPPT, ada tabel yang menampilkan:

• Luas Bumi (Tanah)
• Luas Bangunan
• NJOP Bumi/m²
• NJOP Bangunan/m²

2. Identifikasi NJOP Tanah

Contoh di SPPT:

Luas Bumi: 120 m²
NJOP Bumi/m²: Rp 10.000.000
NJOP Bumi Total: Rp 1.200.000.000

Artinya:

• Tanah Anda seluas 120 m²
• Harga per m² menurut pemerintah: Rp 10 juta
• Total NJOP Tanah: Rp 1,2 miliar

3. Identifikasi NJOP Bangunan

Contoh di SPPT:

Luas Bangunan: 100 m²
NJOP Bangunan/m²: Rp 4.000.000
NJOP Bangunan Total: Rp 400.000.000

Artinya:

• Bangunan Anda seluas 100 m²
• Harga per m² menurut pemerintah: Rp 4 juta
• Total NJOP Bangunan: Rp 400 juta

4. Hitung Total NJOP

Total NJOP = NJOP Tanah + NJOP Bangunan
Total NJOP = Rp 1.200.000.000 + Rp 400.000.000
Total NJOP = Rp 1.600.000.000 (Rp 1,6 miliar)

Dari Total NJOP inilah PBB Anda dihitung (biasanya 0,3% dari Total NJOP).

Faktor yang Mempengaruhi Besaran NJOP

Kenapa NJOP rumah A bisa Rp 2 miliar, sementara rumah B (ukuran sama) cuma Rp 500 juta? Ini faktor-faktornya:

1. Lokasi Properti (Paling Berpengaruh!)

Urutan NJOP dari tertinggi:

• Jakarta Pusat/Selatan (zona premium)
• Kota besar (Surabaya, Bandung, Medan, Denpasar)
• Kota menengah (Yogyakarta, Solo, Malang)
• Kabupaten (kota kecil)
• Pedesaan (NJOP paling rendah)

Contoh:

• Rumah 100 m² di Jakarta Selatan: NJOP Rp 10 juta/m² = Rp 1 miliar
• Rumah 100 m² di Kabupaten Garut: NJOP Rp 500 ribu/m² = Rp 50 juta

2. Klasifikasi Jalan

• Jalan protokol/utama: NJOP tinggi
• Jalan lingkungan: NJOP sedang
• Gang/jalan kecil: NJOP rendah

Contoh:

• Rumah di Jl. Sudirman Jakarta: NJOP bisa Rp 50 juta/m²
• Rumah di gang kecil Jakarta: NJOP Rp 5 juta/m²

3. Peruntukan Lahan

• Komersial (toko, kantor, ruko): NJOP tertinggi
• Residensial (rumah tinggal): NJOP sedang
• Pertanian/kosong: NJOP terendah

4. Luas Tanah dan Bangunan

Semakin luas, semakin tinggi Total NJOP (meskipun NJOP per m² sama).

5. Kondisi dan Kualitas Bangunan

• Bangunan permanen (beton bertulang): NJOP tinggi
• Bangunan semi-permanen (setengah tembok): NJOP sedang
• Bangunan kayu/darurat: NJOP rendah

6. Fasilitas Lingkungan

• Dekat dengan sekolah, rumah sakit, mall: NJOP naik
• Akses transportasi umum (stasiun, halte): NJOP naik
• Infrastruktur lengkap (jalan aspal, listrik, air): NJOP naik

Revaluasi NJOP: Kapan dan Bagaimana?

NJOP tidak tetap selamanya. Pemerintah daerah melakukan revaluasi (penilaian ulang) secara berkala.

Frekuensi Revaluasi NJOP

• Umumnya: Setiap 3-5 tahun
• Khusus: Bisa lebih cepat jika ada perubahan signifikan (pembangunan infrastruktur besar, dll)

2025: Tahun Penilaian Ulang Nasional

2025 adalah tahun revaluasi NJOP di banyak daerah di Indonesia. Artinya:

✅ NJOP Anda mungkin naik (jika harga properti naik)
✅ NJOP Anda mungkin turun (jika area mengalami penurunan nilai)
✅ PBB tahun 2026 bisa berbeda dari tahun 2025

Tips: Pantau pengumuman dari kantor kelurahan/kecamatan atau Bapenda setempat tentang revaluasi NJOP.

Apa yang Terjadi Saat Revaluasi?

1. Survei lapangan oleh petugas pajak
2. Penilaian ulang berdasarkan kondisi terkini
3. Penetapan NJOP baru
4. Penerbitan SPPT baru dengan NJOP yang diperbarui

Catatan: Anda akan menerima SPPT baru dengan NJOP yang sudah disesuaikan. Jika tidak setuju, Anda bisa mengajukan keberatan (lihat bagian selanjutnya).

Perbedaan NJOP Antar Daerah: Contoh Nyata

Mari kita bandingkan NJOP untuk rumah dengan spesifikasi sama di berbagai kota:

Spesifikasi Rumah (Sama Semua)

• Luas tanah: 100 m²
• Luas bangunan: 80 m²
• Tipe: Rumah permanen 2 lantai

Perbandingan NJOP

Kesimpulan:
Rumah yang sama persis bisa punya NJOP dan PBB yang sangat berbeda tergantung lokasinya!

Bagaimana Jika NJOP Terasa Terlalu Tinggi?

Jika Anda merasa NJOP properti Anda tidak sesuai dengan kondisi riil (misalnya: tanah longsor, banjir rutin, akses jalan rusak, dll), Anda bisa mengajukan keberatan NJOP.

Syarat Mengajukan Keberatan NJOP

✅ NJOP yang ditetapkan tidak sesuai kondisi fisik properti
✅ Ada bukti pendukung (foto, surat keterangan RT/RW, dll)
✅ Diajukan paling lambat 3 bulan sejak SPPT diterbitkan

Langkah-Langkah Mengajukan Keberatan

1. Siapkan Dokumen

• Fotokopi SPPT yang dikeberatan
• Fotokopi sertifikat tanah (bukti kepemilikan)
• Foto properti (kondisi aktual)
• Surat pernyataan keberatan (alasan mengapa NJOP terlalu tinggi)
• Dokumen pendukung lain (surat keterangan banjir, longsor, dll)

2. Datang ke Kantor Pajak Daerah

• Kantor Kelurahan/Kecamatan (untuk PBB-P2)
• Bapenda (Badan Pendapatan Daerah)
• Isi formulir keberatan
• Serahkan semua dokumen

3. Tunggu Proses Verifikasi

• Petugas akan survei lokasi untuk verifikasi
• Proses: 60 hari kerja (maksimal)
• Keputusan: diterima (NJOP diturunkan) atau ditolak (NJOP tetap)

4. Jika Keberatan Ditolak

• Anda bisa ajukan banding ke Pengadilan Pajak
• Atau terima dan bayar PBB sesuai NJOP yang ditetapkan

Contoh Kasus Keberatan yang Berhasil

Kasus:
Rumah di Bekasi dengan NJOP Rp 1,5 miliar, padahal:

• Akses jalan rusak parah
• Sering banjir (setinggi 50 cm)
• Tidak ada fasilitas umum

Hasil:
Setelah survei dan verifikasi, NJOP diturunkan menjadi Rp 800 juta → PBB dari Rp 4,5 juta menjadi GRATIS (karena < Rp 1 miliar).

NJOP untuk Berbagai Jenis Properti

1. Rumah Tinggal (Residensial)

• NJOP dihitung dari: NJOP Tanah + NJOP Bangunan
• Tarif PBB: 0,3% dari Total NJOP
• Pembebasan: Jika Total NJOP < Rp 1 miliar

2. Tanah Kosong

• NJOP dihitung dari: NJOP Tanah saja (NJOP Bangunan = 0)
• Tarif PBB: 0,3% dari NJOP Tanah
• Pembebasan: Jika NJOP Tanah < Rp 1 miliar

3. Apartemen/Rumah Susun

• NJOP dihitung dari: NJOP Tanah (proporsional) + NJOP Bangunan
• Tarif PBB: 0,3% dari Total NJOP
• Catatan: NJOP tanah dibagi sesuai luas unit Anda

4. Properti Komersial (Ruko, Kantor, Toko)

• NJOP dihitung dari: NJOP Tanah + NJOP Bangunan
• Tarif PBB: Bisa berbeda per daerah (umumnya tetap 0,3%)
• Pembebasan: Tidak ada (semua properti komersial kena PBB)

Tips Memahami dan Mengelola NJOP

1. Selalu Simpan SPPT

SPPT adalah dokumen penting yang berisi NJOP Anda. Simpan baik-baik atau scan untuk backup digital.

2. Cek NJOP Saat Beli Properti

Sebelum beli rumah/tanah, cek NJOP-nya untuk estimasi PBB yang harus dibayar setiap tahun. Jangan sampai kaget setelah beli!

3. Pantau Revaluasi NJOP

Jika ada pengumuman revaluasi NJOP di daerah Anda, pantau dan pastikan penilaian sesuai kondisi riil properti.

4. Manfaatkan Pembebasan PBB

Jika Total NJOP Anda < Rp 1 miliar, Anda tidak perlu bayar PBB. Pastikan Anda tahu status pembebasan ini!

5. Gunakan Kalkulator PBB

Daripada hitung manual (ribet dan rentan salah), gunakan kalkulator PBB online untuk akurasi maksimal.

Cek sekarang: Kalkulator PBB - Masukkan NJOP, Langsung Tahu PBB

FAQ: Pertanyaan Umum tentang NJOP

1. Apakah NJOP sama dengan harga jual properti?

Tidak. NJOP adalah taksiran pemerintah untuk keperluan pajak, biasanya lebih rendah 30-50% dari harga pasar riil.

2. Bagaimana cara tahu NJOP properti saya?

Lihat di SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) yang diterbitkan setiap tahun. Ada kolom "NJOP Bumi" dan "NJOP Bangunan".

3. Apakah NJOP bisa berubah?

Ya. NJOP direvaluasi setiap 3-5 tahun. Bisa naik atau turun tergantung kondisi pasar dan infrastruktur.

4. Bagaimana jika SPPT hilang?

Download ulang di aplikasi e-SAMSAT atau datang ke kantor kelurahan/kecamatan untuk cetak ulang.

5. Apakah NJOP mempengaruhi BPHTB?

Ya. BPHTB (pajak saat jual-beli properti) juga dihitung berdasarkan NJOP. Semakin tinggi NJOP, semakin tinggi BPHTB.

Kesimpulan: NJOP adalah Kunci Memahami Pajak Properti

NJOP bukan sekadar angka di SPPT—ini adalah dasar perhitungan pajak properti Anda. Dengan memahami NJOP, Anda bisa:

✅ Tahu berapa PBB yang harus dibayar setiap tahun
✅ Estimasi BPHTB saat beli/jual properti
✅ Ajukan keberatan jika NJOP tidak sesuai
✅ Manfaatkan pembebasan jika Total NJOP < Rp 1 miliar

Jangan biarkan NJOP jadi misteri! Pahami, cek, dan kelola dengan baik agar tidak kaget saat bayar pajak.

Langkah selanjutnya: Lihat NJOP di SPPT Anda, lalu Hitung PBB Sekarang - 100% Gratis!

Artikel terkait:

• Cara Menghitung PBB Rumah: Panduan Lengkap
• Cara Bayar PBB Online 2025
• Perbedaan PBB dan BPHTB